Arsa alırken nelere dikkat etmeliyiz? Satılık arsa nasıl alınır? Hangi işlemler gerçekleştirilir? Arsa satış işlemlerinde prosedürler nelerdir?

Türkiye’de gayrimenkul alımı 3 farklı biçimde önümüze çıkmaktadır. İnsanoğlunun en temel ihtiyaç ve zaruretlerinden  biri olan barınma ihtiyacı, kiraya verip kazanç sağlama amacıyla alınan konut ve işyeri ihtiyacı ile yatırım amaçlı alınan proje, arsa veya arazi ihtiyacı. Peki arsa yada arazi alırken nelere dikkat etmemiz gerekiyor? Bu sorunun cevabını şu şekilde maddeleyebiliriz.

1- Hisseli yada Müstakil olma durumu
Bir tapu senedinde mal sahipliği iki türde olur. Birincisi arsa tek bir şahsa ait olabilir. Yani tapunun alt kısmındaki malik bölümünde tam, 1/1 yazıyor ise veya bir oran yazmıyor ise bu tapu müstakil tapu olarak adlandırılır ki, arsa nın tek sahibi vardır.

İkinci durum ise, arsa birden fazla şahsa ait olabilir. Bu durumda ise kimin nereye sahip olduğu belli değildir. Bu tapularda ise malik kısmı yanında bir oran yazar örneğin ½, 1/10 gibi. Kimin nereye sahip olduğu belli olmadığına göre her an problem çıkabilir. Ancak bireysel hareket edebilmek isteniyorsa, burada ifraz (ayırma işlemi) yapıp arsanızı müstakil hale getirmekte fayda var.

2- Şufa (Önalım) Hakkı
Hisseli bir arsa alıyorsanız şufa (önalım) hakkına da dikkat etmek gerekir. Öncelikli alım hakkı olarak bilinen ve hisseli satışlarda diğer hissedarlara öncelikle satın alma hakkı verilmiştir. Hatta yeni tarım yasasında arazilerin satışında bitişik komşu parsel sahiplerine de ön alım hakkı getirilmiştir. Bu da şu anlama geliyor; hisseli bir arsayı tapuda satış olarak gösterdiğiniz bedelle başka bir hissedar sizden alabilir.

Arsa başka kişiler tarafından işgal ediliyorsa veya üzerinde bir kaçak yapı varsa bunlar da yatırımı olumsuz etkiler. Son düzenlemeye göre habersiz olan hissedarların bunu talep etmeleri için 2 yıl hakları var. Yani son 2 yıl içinde çok değerlenen hisseli bir yeriniz, 2 yıl dolmadan da elinizden çıkma ihtimali var.

3 – İmar Durumu
Arsa satın alırken, öncelikle imar durumunun ilgili belediyeden öğrenilmesi gerekir. Çünkü arsa demek imar sahası içinde kalan yerler demektir. Bir taşınmazın tapu senedinde arsa yazması o yerin imarlı olduğunu göstermez. Bu nedenle mutlaka ilgili belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğünden söz konusu arsanın imar durumunun teyit edilmesi gerekir. Bunun için artık birçok belediyenin e-imar menülerinden de faydalanılabilir. Çünkü arsanın değerinin belirleyen unsur

, üzerinde yapılabilecek imar hakkıdır.

4 – Arsa Konumu
Bir arsa satın alacaksınız ama size gösterilen yer o yer mi acaba? Bunu mutlaka internet üzerinden kontrol etmekte, bu konuda uzman olan kişilere danışmakta fayda var. Yeni faaliyete giren cbs.tkgm.gov.tr adresindeki parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapılabiliyor. Bu sorgulama ile konu taşınmazın uydudan çekilmiş haritalarına ulaşabilirsiniz. Ayrıca GPS verileriyle de coğrafi sorgulama yapabilmeniz mümkün.

5 – Yeni Düzenlemeler
Geçen yıl yapılan 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunuyla, tarım arazilerinin yatırım aracı olmaktan çıkartılması hedeflendi. Bu nedenle alınan taşınmaz arsa mı yoksa arazi durumunda mı muhakkak kontrol edilmelidir. Arazi ise henüz tarım vasfında mı, yoksa imar sahası içinde mi bilgi alınmalıdır. Tarım arazileri Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığınca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemiyor, hisselendirilemiyor, pay ve paydaş sayısı artırılamıyor. Bu büyüklük mutlak tarım arazilerinde ve özel ürün arazilerinde, 2 hektardır.

Tarımsal nitelik taşıyan tüm arazilerin müstakil veya hisseli olarak devredilebilmesi için ise, mal sahibinin aynı ilçe sınırları içinde başka taşınmazı olmaması gerekiyor. Eğer birden fazla yeri varsa, tüm yerlerin aynı anda devredilmesi gerekiyor.

6 – Yabancı Uyruklu iseniz Dikkat!
Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi gereğince yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlere, satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa ve arazi) geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirildi. Aksi halde devletin arsayı bedelsiz geri alma hakkı bulunuyor. Yabancıya arsa satışında 2 yıl içinde üretilmesi gereken proje, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi gereğince ilgili Bakanlık tarafından onaylanması ve onayın tapu kütüğüne şerhi gerekmektedir. Aksi takdirde devletin arsayı bedelsiz geri alma hakkı bulunuyor.